Laut Property-Magazine stiegen die Immobilienpreise in Düsseldorf auch über 2018 kräftig, die Dynamik schwächte sich jedoch etwas ab. Wodurch könnten denn die Preise einmal sinken?
Die Essenz des unten verlinkten Artikels ist in etwa diese: Auch über das vergangene Jahr sind die Düsseldorfer Wohnimmobilien mal wieder teurer geworden. Doch nach einem 10 Jahre andauernden Aufschwung verlangsamte sich der Anstieg von 13,7% in 2017 auf 9,9% in 2018. Insbesondere ab der zweiten Hälfte 2018 verlor der Auftrieb an Luft. Das könnte darauf hindeuten, dass allmählich das Ende der Fahnenstange erreicht ist, weil sich eben auch die zu erwartenden Mieten nicht mehr weiter steigern lassen. Doch wann werden Wohnungen und Häuser wieder günstiger?
Ein Teil der Antwort könnte, wie in einem meiner letzten Blog-Einträge angerissen, folgender sein: Dann, wenn die Beleihungswerte der Banken den aufgeblähten Kaufpreisen nicht mehr folgen und daraufhin trotz niedriger Zinsen viele Kaufwillige nicht mehr kaufen können. Eben weil ihnen der nötige höhere Eigenkapitaleinsatz unmöglich wird.
Der andere Teil der Antwort liegt bei den Käufern selbst und lautet: Sobald Sie nicht mehr jeden Mondpreis bezahlen! Nichts bringt Verkäufer wirksamer auf den Boden der Realität zurück als ein Käuferstreik. Es ist nämlich kein Naturgesetz, dass man um jeden Preis eine Immobilie kaufen muss. Nein, echt nicht.
Kaufen Sie -wenn Sie denn wollen und können- eine Immobilie nicht, weil ihnen irgendjemand erzählt hat, dass die auf jeden Fall einmal mehr wert sein wird als heute. Denn das weiß niemand sicher. Es gab und wird wahrscheinlich auch in Zukunft immer mal wieder Phasen geben, in denen Immobilien zumindest vorübergehend an Wert verlieren.
Kaufen Sie also nur Immobilien, weil Sie dort wirklich gerne leben möchten und die Kosten Sie nicht strangulieren. Denn eine Wohnung oder ein Haus fühlen sich nur ohne Panikattacken gut an, weil man nicht weiß, ob man die Raten auf die Dauer wirklich bezahlen kann. Ist die Bude also subjektiv zu teuer für Ihren Seelenfrieden, lassen Sie es einfach sein!
Doch wann ist eine Immobilie objektiv zu teuer?
Dazu sollte man einmal veranschlagen, für welche Kaltmiete man so eine Immobilie REALISTISCH vermieten könnte (auch wenn Sie ja selbst darin wohnen wollen). Also bitte keine Wunschzahl, sondern irgendetwas je nach Lage zwischen 10 und 12-13 € pro m², darüber muss die Immobilie schon verdammt gut gelegen, ausgestattet oder gar möbliert sein. Teilen Sie den geforderten Preis durch die Jahreskaltmiete (Monatskaltmiete x 12). Kommt dort eine Zahl über 30 heraus, ist die Immobilie wahrscheinlich selbst für Düsseldorfer Verhältnisse überteuert. Das wäre dann der Vervielfältiger oder auch "Faktor". Es gab Zeiten, da kauften Investoren nichts mit einem Faktor über 14-15, so etwas werden Sie in Düsseldorf aber vermutlich so schnell nicht mehr finden. Oder sagen Sie mir bitte sofort Bescheid! Doch wenn Sie eine Immobilie für das 37-Fache der unterstellten Jahreskaltmiete kaufen, sein wir ehrlich: Dann haben Sie keine wirtschaftliche, sondern eine emotionale Entscheidung getroffen. Und wenn das genau das Zuhause ist, an dem Sie für immer leben möchten und es sich auch noch leisten können, haben Sie jenseits aller Mathematik trotzdem alles richtig gemacht.
